あら?また金利下がっちゃう?

ただでさえ低い金利が、また少し下がるかも、といったニュースです。

先日アメリカが発表した雇用統計が、市場予想を大幅に下回ったため、ドルの利上げが大きく先送りになるとの観測から、大幅な円高になっています。

それまで1ドル109円台だったものが、半日絶たずに106円台まで一気に円高になりました。

米国の利上げに賭けていた人たちはドルを売った(=円を買った)ため、円高になっていますが、日本にとっては円安を背景とした景気回復を図りたい(と思っている一部企業がいる)ため、円高になるとさらなる金融緩和を政府日銀に求めることになりそうです。

現在、日銀が行っている金融緩和とは、世の中の金利を下げる効果を持つ「マイナス金利」ですから、住宅ローンも前回同様に再び低下の傾向になるのでは、という理屈です。

少なくとも、この先数年程度で景気が良くなり、ローンを借りたい人が大幅に増えて、金利を上げなきゃ資金が追いつかない!なんて状況には到底なりそうもありません。

いまは誰もが腰が引けているので、バブル期のように普通のおじさんおばさんまでもが不動産投資、といった状況にもなりそうも無いですが、人口が5000万人まで減るまで何の手も打たない、人口流出するほど、日本は魅力が無い国ではありません。

資金にゆとりがあり、待つ時間もある投資家は、今のうちに不動産に賭けているのかも知れません。

金利低下、いつまで待てばいい?

住宅ローンの利用者にとっては嬉しいニュースがまたひとつ入ってきました。

日銀による金融政策を決定する委員の1人が、現在の低金利は金融緩和が不十分なのが原因だと発言したことです。

この発言は、マイナス金利導入によって金融機関の収益が悪化しているという批判への反論として出されたものなので、日銀がこれまで以上に緩和を強化・拡大するというものとはイコールではないものの、「そういう見方もあるのか」という考えを一定の人へ植え付ける効果はあります。

しかも日銀の審議委員の方の発言なのです。

これまでの日銀を見ていると、経済が停滞している理由は銀行による融資が不十分であるからという考えに基いて金融政策を決定しているかのようです。

ですが実態は、それほど資金需要がないのです。

悪の遺産が如く評される「バブル」ですが、あの時期は銀行から借金してでも不動産へ投資していた時期です。金利も現在の10倍ではきかないほど高い高金利であったにも関わらずです。

現在はこれほど金利が低くても、オリンピックが控えていても、借金してでも投資せにゃといった雰囲気ではありません。

では、住宅ローンの金利はいつまで下がるのか、なかなか日頃からウォッチするのも難しいと思うので、住宅ローン審査サイトで動向を探るのが良さそうです。

狭い家のススメ

家を建てるとき、広い家にしたいと普通は思うものなのかも知れませんが、自分は大いに狭い家を好みます。

理由は無数にありますが、兎にも角にもコストが低いことが最大の理由です。

固定資産税は床面積に応じてかかるわけではなく、設備なども加味されます。

また、ある程度の広さがあると軽減税率が適用になります。

ですが、最初の数年間だけです。やはり床面積などは狭い方が税額も低くなりがちです。

税金だけではありません。

光熱費もまるで違いますし、照明器具も冷暖房器具も、面積に応じた能力のものが必要です。

空間を一生懸命冷やしたり温めたりするわけですから。

また、電気料金も大きく変わります。

既存電力会社の場合、3段階料金などになっていますが、戸建ての場合などはあっという間に3段階目に突入します。

基本契約も60Aなどが必要となり、基本料金も高くなります。

ただし、これらは新電力事業者の場合はフラットな料金体系である場合が多いので、その限りではありませんが。

また、広いとメンテナンスが大変です。

電気代もそうですし、労力も時間もその分かかります。

また、広いと収納力も高くなるため、自然とモノを買い込みしがちです。

別にもので部屋を埋め尽くす必要はないのですが、今の一般家庭では世の中にあふれるモノの魅力に抗えません。

そんなわけで、狭い家を好む次第です。

勿論、物件そのものも安いのですが。

注文か建売か

一戸建てを買うとき、決まって比較になるのが「注文住宅か建売住宅か」ということです。

本当は誰しもが注文住宅を買いたいと思っているのだが、値段や面倒さから、建売を選ぶということのようですが、街の景観に沿っているとか、袋地にあってセキュリティや静かさが良い、といった理由でも建売を選ぶ方が結構多いようなのです。

袋地の奥にある住戸は通りに面していないため静かですし、見知らぬ人が立ち入ったらすぐに分かりますし、袋地を一体としてデザインされているから、というのが理由でしょう。

ですが、長く住みたいのなら、注文住宅を好きな場所に建てるのが良いだろうと思います。

理由はもちろん、飽きるまでの期間の長さです。

まあ、ずっと同じ家に帰ることになるので、必ずいつかは飽きるのですが、コストを払って注文住宅を建てる場合はありふれた通り一遍のデザインを選択しないと思いますし、「パーツ」は凝りに凝ったセレクトも可能です。

時間さえかければ、どんな不満も排除しうる可能性が、注文住宅にはあります。

また、家を他所様へ「開放」することで得られる優越感や満足感は、何事にも耐え難いものです。

「お宅って素敵ねー」というアレです。

友人を多く招くことで交友関係も良好になるでしょうし、そうなれば長くその土地に住みたいと思うものです。

どうなる!消費税

先月まであれだけ景気良さそうだったのに、今はウソのようです。

街なかではなく、株式や為替市場の方なのですが、絶好調なNYダウとは真逆に、絶不調な日経平均株価なのです。

おまけに、為替も円高になっていますので、株価が下がるのに拍車がかかっています。

ところが、株価や円高になったおかげで、消費税の再再再増税が怪しくなってきました。

こんな景気のまま消費税なんか増税したら、すっかりドーピング漬けになっている日本経済は、こんどこそ永遠のシャブ漬けになってしまいます。

自民公明の与党も、ここで消費税を増税してさらに景気にトドメを指すようなことをしたら、いかに中国海軍と勇ましく戦っても、次の選挙で負けるでしょう。

それを恐れてか、様子見のためか、増税しても国民が与党にそっぽを向かないかどうか、マスメディアを使って探りを入れています。

意表を付いて消費税減税なんてことをやったら、100年安心な与党となれるかも知れず、その可能性を探っている、という様子が無いのは残念ですが、実は増税すればするほど、税収が減って、なんのために増税しているのか、よく分からないのが消費税です。

一応、日本の政党なのだから、日本経済のことを考えて思い切った政策を採って欲しいものですが、さてどうでしょう?

不動産高騰、止まらず

既に家を持っている人には朗報、これから買う人には悲報です…

東京の地価公示価格が平成ミニバブル以降最高値を更新しました。

円高にも関わらず、依然として海外勢による投資資金は流入しており、また海外旅行客の集客を目指して、都心部の再開発が進んでいるためです。

こうした地価の高騰は賃貸料の上昇だけでなく、物件数の減少にもつながっています。

その一方で、こうした”好景気”は都心部のごく一部に限られ、東京都の隣接地域であっても都心部から離れると逆に地価下落の憂き目に遭うといった状況です。

特に”都心部のベッドタウン”と呼ばれる通勤1時間圏では、物件数の増加とは裏腹に価格下落が続いています。

インバウンド需要はこうしたエリアには無いため、地価の押し上げ効果は生まれず、日本人自身の都心回帰と人口減少の影響のみが現れていると予想されます。

地価上昇著しいのは東京駅、銀座、品川周辺ばかりでなく、月島や佃、豊洲などの湾岸エリア、武蔵小杉などJR乗り入れ効果が生じているエリアなどが挙げられます。

また、東京都ではないのですが、新幹線が乗り入れ開始した金沢市なども上昇著しいエリアです。

ただ、こうしたエリアを避けようとすると極端に利便性が悪くなるわけもないため、乗り換え駅やターミナル駅などを避けるという手もありそうです。

資産と負債の境目

日本の住宅って、使い捨てなんですよね。

制度上、20年ほどでほぼ無価値になる上、土地を売る上ではむしろ障害となる場合さえあるほどです。

では築20年超の物件がただで買えるのかと言えば、そんなことはありません。

不動産は資産とされていますが、このことを考えるにつけ、そうとも言えないのでは?と思うのです。

企業のバランスシートでは、明確に資産と負債が別れています。

資産には現預金や稼働中の設備、不動産などが含まれています。

負債には借り入れ金などが含まれます。

不動産が負債に含まれることはありません。

ですが、1億円で買った不動産の現在価値が5千万円だとしたら、5千万円はどこへ行ってしまったのでしょう?

築年数の経過した日本の住宅にもこのような状況が起きます。

これは果たして損なのか否か。

それはお金を使った時の目的によっていかようにも評価が分かれます。

日本において、新婚の頃に住宅を買って子供が大きくなるまで一緒に暮らして子供が独立後は夫婦が住む。そんな目的で家を買うでしょう。

将来価値がプラスになるだのマイナスになるだのCFがどうのとは考えません。

比較対象は賃貸住宅です。

賃貸は自由度と拡張性が無い代わりにコストが低く抑えられます。固定資産税も掛かりません。

一方、住宅を投資用に購入した場合、CFだけでなく売却時価値もある程度考慮に入れる必要があります。

最終的に売却しなければ、どんなにCFが良好でもまず運用益としてはマイナスから抜け出せないからです。

このような目的で言えば、価値が下がる一方の住宅は”負債”です。

目的によって”資産”とも”負債”ともなるわけです。

生活のコスト

世の中には買うと便利になるグッズが山ほどあります。

テレビでは日々新しい発明品が紹介されており、どれもがなるほどーという視点に満ちたすぐれものばかりです。

そうしたグッズを購入して、実際にどれくらい生活が便利になるのか、正確な効果測定をしたデータなどが、どこかにあるのかないのか分かりませんが、さまざまな制約条件下でのみ生活が便利になっていそうです。

見えるところにある道具に関していえば、置き場所を物が占めるようになることで、生活における時間的コストが上がりそうです。

他の物を一時的においたり、料理スペースを空けるためにどかす手間や時間、道具を探したり選んだりする時間もコストです。

そのため、何かを買ったら他の何かを手放すとそうしたコストは抑えられそうです。

収納道具を増やすことは、収納しているモノを忘れたときに探す労力や時間が増えることによって、コストが上がります。

収納道具を買う場合は既存の収納道具2つを無くして1つに統合するようなものを買う必要がありそうです。

入れる場所のみ増やすのは得策ではありません。

洋服は微妙で、数が増えるとバリエーションがとても増します。

代わりに収納場所を必要とするので、収納限度内で入れ替えるのが良いでしょう。

クリーニングや防虫などの保管コストもバカになりません。

今後の不動産の価値は?

世界同時株安がまたやってきましたね。

日経平均の暴落っぷりはものすごく、「来年は2万5千円台か?」なんて言われていましたのに、いまじゃ1万5千円台ですから。。

原因は非常にさまざまで、そのどれもが永遠に株式市場や商品市場を変えてしまうのでは、と思えるものばかりです。

もう中国のGDPが2桁成長するような日々は来ませんし、原油が100ドルを超えるようなこともないでしょう。

今回、一番大損をくらったのは大金持ちばかりでしょうし、ある意味では世界は平らになりつつあると言えます。

日本でお金持ちと言えば不動産所有者でしょう。

これまで不動産は円安効果で海外から青田買いしてきて、値上がりが凄かったのですが、円高になったらどうなることか。

一気に不動産も売られて暴落するのではないかと心配されていました。買う方にとっては有り難いのですが。

と思っていたのですが、思わぬところから援護射撃が。日銀のマイナス金利開始です。

普通の人が銀行からお金を借りたら利息を払います。

それが、逆に利息をもらえる、ようにはならないと思いますが、ローンの金利は当然下がります。

すると、不動産を買おうと考える人が増えます。需要増加です。

物の値段は需要と供給のバランスによってきまりますが、需要が増えれば値上がりしますよね。

ただ、供給側としても金利が下がれば新しい物件を建てやすくなるので、一方的な値上がりにはならないでしょうが、暴落もないでしょう。

不動産にカミカゼ吹く?

なんだか株式市場がものすごい事になってるみたいです。

お正月が明けてから、連日のように暴落暴落で、去年末は確か2万円台だったはずが、今じゃ1万6千円台。

一方で、石油が値下がりしていたりと安くなると嬉しいものも少なくありません。

安くなるだろうものの中には、不動産も含まれていそうです。

それというのも、世界中で経済がおかしくなっていて、これまで投資していたものを売っているからです。

株は、原油価格が下がった事によって経済が悪化した産油国によって売られているから下げています。

「オイルマネー」と呼ばれていたものです。

オイルマネーは、産油国政府が運営しているファンドなどのことです。

株式市場を通じて株価を上げ下げするのにとても大きな影響を持っています。

これまではオイルマネーがどんどん日本株を買うから、株価が上がっていました。

今は株を売って現金に戻して、本国へその現金を還流させているので、株価が下がっているようです。

オイルマネーが買っていたのは株ばかりではなく、不動産なども対象でした。

中国による日本のホテル買いは良く聞きますが、他のファンドだって買っています。

そうした不動産を換金のために売却する流れが出来たとしたら、不動産市場全体も低調になるかも。

今か買い時かは分かりませんが、値段が下がるなら有り難いことです。