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不動産高騰、止まらず

既に家を持っている人には朗報、これから買う人には悲報です…

東京の地価公示価格が平成ミニバブル以降最高値を更新しました。

円高にも関わらず、依然として海外勢による投資資金は流入しており、また海外旅行客の集客を目指して、都心部の再開発が進んでいるためです。

こうした地価の高騰は賃貸料の上昇だけでなく、物件数の減少にもつながっています。

その一方で、こうした”好景気”は都心部のごく一部に限られ、東京都の隣接地域であっても都心部から離れると逆に地価下落の憂き目に遭うといった状況です。

特に”都心部のベッドタウン”と呼ばれる通勤1時間圏では、物件数の増加とは裏腹に価格下落が続いています。

インバウンド需要はこうしたエリアには無いため、地価の押し上げ効果は生まれず、日本人自身の都心回帰と人口減少の影響のみが現れていると予想されます。

地価上昇著しいのは東京駅、銀座、品川周辺ばかりでなく、月島や佃、豊洲などの湾岸エリア、武蔵小杉などJR乗り入れ効果が生じているエリアなどが挙げられます。

また、東京都ではないのですが、新幹線が乗り入れ開始した金沢市なども上昇著しいエリアです。

ただ、こうしたエリアを避けようとすると極端に利便性が悪くなるわけもないため、乗り換え駅やターミナル駅などを避けるという手もありそうです。

資産と負債の境目

日本の住宅って、使い捨てなんですよね。

制度上、20年ほどでほぼ無価値になる上、土地を売る上ではむしろ障害となる場合さえあるほどです。

では築20年超の物件がただで買えるのかと言えば、そんなことはありません。

不動産は資産とされていますが、このことを考えるにつけ、そうとも言えないのでは?と思うのです。

企業のバランスシートでは、明確に資産と負債が別れています。

資産には現預金や稼働中の設備、不動産などが含まれています。

負債には借り入れ金などが含まれます。

不動産が負債に含まれることはありません。

ですが、1億円で買った不動産の現在価値が5千万円だとしたら、5千万円はどこへ行ってしまったのでしょう?

築年数の経過した日本の住宅にもこのような状況が起きます。

これは果たして損なのか否か。

それはお金を使った時の目的によっていかようにも評価が分かれます。

日本において、新婚の頃に住宅を買って子供が大きくなるまで一緒に暮らして子供が独立後は夫婦が住む。そんな目的で家を買うでしょう。

将来価値がプラスになるだのマイナスになるだのCFがどうのとは考えません。

比較対象は賃貸住宅です。

賃貸は自由度と拡張性が無い代わりにコストが低く抑えられます。固定資産税も掛かりません。

一方、住宅を投資用に購入した場合、CFだけでなく売却時価値もある程度考慮に入れる必要があります。

最終的に売却しなければ、どんなにCFが良好でもまず運用益としてはマイナスから抜け出せないからです。

このような目的で言えば、価値が下がる一方の住宅は”負債”です。

目的によって”資産”とも”負債”ともなるわけです。